進入2018年，中國的房地產行業正在出現新的變化。1月份北京土地市場有3宗土地流拍，2月份1宗土地流拍，其他城市同樣出現土地流拍現象。這暗示開發商面臨商品房去化速度困難和現金流緊張問題。

另一方面，一向主攻住宅開發的萬科在去年收購印力集團，大力布局長租公寓；融創則成立了一系列的區域商管公司，並與盛煦地產共同發起國內首支存量資產併購基金，龍頭開發商紛紛向存量市場尋求增長機遇。在商業地產領域，各類租金收益性的資產證券化產品紛紛出現。毫無疑問的是，房地產行業正發生變化。

國際金融地產聯盟（IFFRE）常務理事張平認為，一線城市的住宅市場增量空間已經有限，商業地產是開發商大有可為的領域。對於如何在商業地產方面有所收穫，張平基於多年的從業經歷，也有些自己的看法。以下為界面新聞與張平的對話：

界面新聞：土地流拍、此前鮮有涉足商業地產的龍頭開發商紛紛進入，商業地產為什麼在目前階段受到關注？

張平：凡是有穩定租金收益的現金流物業，如購物中心、寫字樓、酒店等都可以稱為商業地產。雖然這幾年住宅地產一直處於上升通道，但國際金融地產聯盟認為，從國際視野來看，商業地產才是常青樹。因為地產是生產活動的載體，商業地產則是經營活動的載體，有穩定的現金流收入，這一性質讓商業地產實際成為了第三產業的載體。也就是說，中國第三產業的持續增長，將促使中國商業地產保持繁榮發展的態勢。

GDP中三大產業的比重可謂是商業地產的晴雨表。2012年是中國現代服務業的元年，這一年中國第三產業的佔比第一次超過了第二產業。2008年的金融危機一度導致寫字樓市場低迷，但隨著外資銀行可從事人民幣業務、保險公司可設立合資公司等利好，中國經濟慢慢復甦，寫字樓市場也開始活躍。商業地產與整體經濟走勢是正相關的關係。

國際金融地產聯盟研究部數據顯示，北京、上海商業地產需求的增長伴隨著金融業的興盛，北京更是後來居上。不同的是，北京高科技產業發展迅速，TMT行業對寫字樓的需求非常火爆，上海則是消費和零售業持續領跑，大牌零售商的總部大多在上海。

所以，大開發商現在紛紛瞄準商業地產，一方面是洞察了宏觀經濟的變化。另一方面商業地產因為有穩定現金流，在融資困難的背景下抗風險能力較強，還能享受資產升值以及租金收益的增值。例如在北京中央商務區持有一棟10萬平方米的寫字樓，通過先進的資產管理將租金從300元每月每平方米提升到400元每月每平方米，則年總租金收入增加了1.2億，同時更有效提升了物業資產價值；按單價每平方米10萬元人民幣計算，提升了至少30億元，可能已經超過了一些上市公司的市值。

界面新聞：怎麼看市場上存在的寫字樓空置率高、商業地產過剩的言論？

張平：從國際金融地產聯盟研究部製作的《商業地產與中國城市發展矩陣》分析來看，中國的一線城市絕對是商業地產的第一陣營，城鎮化率高、第三產業佔比高的城市商業地產發展得更好。

雖然有人認為北京寫字樓空置率很高，但國際金融地產聯盟研究部數據顯示，不管是與國內其他城市比較，還是國外主要城市比較，北京和上海的空置率都是相對很低的。比如美國甲級寫字樓市場的平均空置率在15%左右，而北京甲級寫字樓的空置率是個位數，且已經維持了多年。

在某些二三線城市，本身城鎮化水平較低，卻規劃建設了大量的商業地產，熱衷建設CBD，造成空置率高，甚至出現了「空城」的現象，這是規劃的問題，不是商業地產本身的行業問題。

界面新聞：中國是否迎來了商業地產大發展的契機？

張平：中國寫字樓的硬體水平早已可以比肩歐美國家，但在資產管理、保值增值上的差距還是非常大的。我在協助國際知名行業協會國際建築業主與管理者協會（BOMA）進行寫字樓租戶滿意度調查趨勢分析時發現，大部分中國寫字樓業主的意識是滯後於租戶需求的。

商業地產真正的價值在於資產管理，在於運營端的投、融、管、退，投資就是做到低買，退則是高賣，但退出的方式不只是出售，還有資產證券化，如ABS、CMBS以及真正出海的REITs等。在貨幣環境寬鬆的年代，開發商主要關注短線住宅，沒有動力去研究資產證券化。目前，中國金融環境發生變化，各種類資產證券化的產品紛紛進行創新性試水，這與美國情況有相似之處：上個世紀90年代的美國出現了融資困難的情況，其後美國國內的資產證券化產品如雨後春筍般紛紛出現。

銷售型住宅屬於短線操作，其本身做不了資產證券化，而長租公寓是租金收益型，應該歸於商業地產的類型，因此可以做資產證券化。現在資金成本越來越高，住宅市場尤其是一線城市增量空間已經有限，這都直接促使開發商紛紛關注商業地產，因為商業地產不但可以保值增值，還可以通過資產證券化進行融資。

界面新聞：資產管理的內涵是什麼？

張平：資產管理的核心是保值增值，打造持續穩定的現金流並不斷提升凈營業收入（NOI）。商業地產的資產管理首先是租約管理，包括租戶組合和租約現金流管理。租戶組合又包括了內資與外資的配比、不同行業的配比。

有的租戶給出的租金高，但可持續性不一定高，比如某些P2P企業在火爆的時候每平方米可以多給業主100元租金，但風險性較高，企業一旦出問題就會給業主帶來很大損失，有的業主往往會對租戶進行背景調查，這是資產管理能力高的表現。租金與空置率存在矛盾，如何平衡這一矛盾體現了你的資產管理能力。

另外，資產管理還包括能源管理、租戶滿意度管理等。這是一個繁瑣細碎的工作，雖然國內物業硬體設施水平在提高，近年來也開始引進一些國際行業標準，目前中國還沒有真正意義上的商業地產資產管理公司。資產證券化是屬於「退」的環節，現在正大家都在進行各種試水，但在「管」- 這個對於「退」至關重要的環節，我們還是亟待提升的。。

界面新聞：資產管理公司難以出現的原因是什麼？

張平：商業地產在中國的起步滯後於歐美髮達國家，雖然發展速度較快，但發展前期整個行業的著力點都聚焦到樓宇硬體設施方面，在此之外十年前市場上關注點也僅停留在物業管理的範疇。隨著商業地產專業化及精細化的發展，近幾年來「資產管理」才逐漸被業主方所認識。首先缺乏的就是國內行業標準，目前還都是參考國際標準。

雖然一些開發商有了相對專業化的團隊，但具備國際資管水平的專業化資產管理公司並沒有出現。其次那些能夠彌補專業團隊經驗不足的智能化工具也有待進一步開發。

作者：李棟LD